Mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn giúp bên cho thuê và bên thuê ghi nhận rõ việc chấm dứt hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Việc lập văn bản đúng cách giúp hạn chế tranh chấp về tiền thuê, tiền đặt cọc, tài sản và các khoản chi phí liên quan. Vậy mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn cần có những nội dung gì và thực hiện như thế nào? Cùng ACC Cần Thơ tìm hiểu hướng dẫn chi tiết để áp dụng phù hợp với quy định pháp luật.
1. Thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn là gì?
Thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn có thể hiểu là việc bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận kết thúc quan hệ thuê nhà trước thời điểm hết hạn đã ghi trong hợp đồng, đồng thời xác nhận việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ còn lại giữa hai bên như tiền thuê, tiền đặt cọc, chi phí phát sinh, tài sản và việc bàn giao nhà.
Về bản chất, pháp luật dân sự cho phép các bên thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng. Do đó, nếu cả bên thuê và bên cho thuê đều đồng ý kết thúc hợp đồng trước hạn thì các bên có thể thống nhất thời điểm chấm dứt và cách xử lý các nghĩa vụ liên quan. Không nên viện dẫn Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 như căn cứ cho mọi trường hợp thanh lý trước hạn, bởi điều này quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, tức trường hợp một bên chấm dứt mà không cần sự đồng ý của bên còn lại khi có căn cứ theo pháp luật hoặc thỏa thuận.
Việc thanh lý trước hạn thường phát sinh khi bên thuê không còn nhu cầu sử dụng nhà, bên cho thuê có nhu cầu nhận lại nhà hoặc hai bên thống nhất thay đổi thời gian thuê. Nội dung thanh lý nên xác định rõ ngày chấm dứt hợp đồng, tình trạng bàn giao nhà, tiền thuê đã thanh toán, tiền đặt cọc và trách nhiệm của mỗi bên sau khi chấm dứt để hạn chế tranh chấp.
Pháp luật không phải mọi trường hợp đều bắt buộc phải lập một văn bản có tên là “biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà”. Tuy nhiên, khi các bên thỏa thuận chấm dứt trước hạn, việc lập văn bản xác nhận là cách phù hợp để ghi nhận rõ ý chí của các bên và làm căn cứ đối chiếu nếu phát sinh tranh chấp sau này.
Trường hợp chỉ một bên muốn kết thúc hợp đồng trước hạn, cần phân biệt với việc hai bên cùng thỏa thuận thanh lý. Khi đó, bên yêu cầu chấm dứt phải xem xét điều khoản đã ký trong hợp đồng và căn cứ đơn phương chấm dứt theo quy định pháp luật để xác định quyền, nghĩa vụ, việc báo trước và trách nhiệm bồi thường nếu có.
2. Mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn chi tiết
Mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn chi tiết là tài liệu quan trọng giúp các bên thống nhất và ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
BIÊN BẢN THANH LÝ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
(Căn nhà số : đường………..phường :………………)
Chúng tôi ký tên dưới đây gồm:
BÊN CHO THUÊ NHÀ: (Gọi tắt là Bên A)
Ông/Bà:……………………………………………………………………………
Ngày, tháng, năm sinh:………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số:……………………….do………………………
cấp ngày…….tháng…….năm……………………………………………………..
Địa chỉ thường trú:……………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………..
BÊN THUÊ NHÀ: (Gọi tắt là Bên B)
Công ty:……………………………………………………………………………..
Trụ sở số:…………………………………………………………………………………
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:…………………………………………….
Do Ông (Bà):……………………………………………………………………………
Ngày, tháng, năm sinh:…………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số:……………………….do…………………………
cấp ngày…….tháng…….năm…………………………………………………………..
Địa chỉ thường trú:………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………….
Làm đại diện theo Giấy ủy quyền số:………………………………………….
Căn cứ vào hợp đồng thuê nhà đã ký giữa chúng tôi tại Phòng Công chứng ………….ngày ………tháng………năm……….., chúng tôi thỏa thuận việc thanh lý hợp đồng thuê nhà như sau:
Điều 1. Hai bên cùng đồng ý chấm dứt trước thời hạn thuê nhà kể từ ngày …..tháng ….năm…….
……………..
>>> Tải Mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn chi tiết tại đây
3. Quy trình lập và thực hiện thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn
Khi bên thuê và bên cho thuê thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, các bên nên lập văn bản thỏa thuận chấm dứt hoặc thanh lý hợp đồng để ghi nhận thời điểm chấm dứt, tình trạng thực hiện nghĩa vụ, tiền thuê, tiền đặt cọc và việc bàn giao nhà.
Theo điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, đối với nhà ở không thuộc tài sản công, hợp đồng thuê nhà ở có thể chấm dứt khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Bước 1: Thống nhất việc chấm dứt hợp đồng
Bên thuê và bên cho thuê cần thống nhất bằng văn bản về:
- Thời điểm chấm dứt hợp đồng
- Lý do chấm dứt nếu các bên có nhu cầu ghi nhận
- Tiền thuê còn thiếu hoặc khoản tiền đã trả trước
- Tiền đặt cọc và phương án hoàn trả, khấu trừ hoặc xử lý
- Chi phí điện, nước, phí dịch vụ và các khoản phát sinh
- Trách nhiệm sửa chữa, bồi thường hoặc phạt vi phạm nếu có căn cứ
- Thời điểm và phương thức bàn giao nhà
Việc xác định rõ các nội dung này giúp hạn chế tranh chấp sau khi hợp đồng kết thúc.
Bước 2: Lập văn bản thanh lý hoặc thỏa thuận chấm dứt
Văn bản nên thể hiện đầy đủ thông tin của các bên, thông tin hợp đồng thuê nhà, thời điểm chấm dứt, tình trạng thực hiện nghĩa vụ, các khoản tiền đã thanh toán, tiền đặt cọc, phương án xử lý đặt cọc và thời điểm bàn giao nhà.
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản và có các nội dung theo quy định, trong đó có thông tin các bên, đặc điểm nhà ở, quyền và nghĩa vụ, cam kết, thời điểm có hiệu lực và chữ ký của các bên.
Bước 3: Ký văn bản và bàn giao nhà
Sau khi thống nhất nội dung, các bên ký văn bản chấm dứt hoặc thanh lý hợp đồng. Nếu cần, có thể lập riêng biên bản bàn giao nhà để ghi nhận tình trạng nhà, tài sản, chìa khóa, chỉ số điện nước và các tài sản đi kèm.
Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Vì vậy, văn bản thanh lý hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng không mặc nhiên phải công chứng chỉ vì hợp đồng thuê ban đầu đã được công chứng.
Bước 4: Hoàn tất tiền thuê, tiền đặt cọc và các nghĩa vụ
Hai bên cần đối chiếu toàn bộ khoản tiền còn lại trước khi hoàn tất việc thanh lý, gồm tiền thuê, điện nước, phí dịch vụ, tiền sửa chữa và các khoản khác theo hợp đồng.
Đối với tiền đặt cọc, việc hoàn trả hoặc xử lý tiền cọc được xác định theo thỏa thuận của các bên và quy định về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu việc chấm dứt hợp đồng phát sinh vi phạm nghĩa vụ, trách nhiệm phạt vi phạm hoặc bồi thường được xem xét theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Bước 5: Lưu giữ hồ sơ
Sau khi hoàn tất, mỗi bên nên lưu giữ:
- Hợp đồng thuê nhà ban đầu
- Văn bản thanh lý hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
- Biên bản bàn giao nhà, nếu có
- Chứng từ thanh toán tiền thuê, tiền cọc và các khoản liên quan
- Tài liệu xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ giữa hai bên
Các tài liệu này là căn cứ chứng minh việc chấm dứt hợp đồng và hoàn thành nghĩa vụ nếu phát sinh tranh chấp sau này.
>>> Xem thêm tại đây: Mẫu hợp đồng dịch vụ thành lập doanh nghiệp
4. Các rủi ro pháp lý khi thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn
Thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn có thể phát sinh tranh chấp nếu các bên không thống nhất rõ về thời điểm chấm dứt, tiền thuê, tiền đặt cọc, chi phí phát sinh và trách nhiệm bồi thường. Để hạn chế rủi ro, văn bản thanh lý nên ghi nhận cụ thể các nghĩa vụ đã hoàn thành và khoản còn tồn đọng.
- Tranh chấp về tiền đặt cọc: Cần ghi rõ số tiền đặt cọc, số tiền được hoàn trả hoặc khấu trừ, thời điểm hoàn trả và căn cứ xử lý tiền cọc theo thỏa thuận. Không nên chỉ ghi chung rằng hai bên đã hoàn tất thanh lý nếu vẫn còn khoản tiền chưa quyết toán.
- Tranh chấp về tiền thuê và chi phí: Cần xác nhận tiền thuê đã thanh toán đến thời điểm nào, tiền điện, nước, internet, phí dịch vụ và các khoản khác còn phải thanh toán. Nếu còn nghĩa vụ tài chính, nên ghi rõ số tiền, bên có nghĩa vụ và thời hạn hoàn thành.
- Tranh chấp về tình trạng nhà: Khi bàn giao cần ghi nhận tình trạng thực tế của nhà, tài sản, thiết bị đi kèm và các hư hỏng nếu có. Việc này giúp xác định trách nhiệm đối với thiệt hại và phân biệt hao mòn thông thường với hư hỏng do bên thuê gây ra.
- Đơn phương chấm dứt không đúng căn cứ: Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp bên cho thuê hoặc bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Chẳng hạn, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt khi bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng hoặc tăng giá thuê bất hợp lý, không đúng thỏa thuận. Ngược lại, bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt trong các trường hợp luật định.
- Phát sinh trách nhiệm bồi thường: Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và gây thiệt hại, bên bị vi phạm có thể yêu cầu bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự. Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại do vi phạm hợp đồng có thể bao gồm lợi ích mà bên có quyền lẽ ra được hưởng từ hợp đồng và các chi phí phát sinh do việc không thực hiện nghĩa vụ, với điều kiện không trùng lặp khoản bồi thường.
- Nhầm lẫn về công chứng, chứng thực: Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó, việc thanh lý hợp đồng thuê nhà cũng cần xem xét theo thỏa thuận của các bên và hình thức của giao dịch, không nên mặc nhiên cho rằng mọi văn bản thanh lý đều bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
5. Những nội dung cần xác nhận khi thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn
Để hạn chế tranh chấp, văn bản thanh lý nên xác nhận rõ các nghĩa vụ tài chính, việc bàn giao nhà và trách nhiệm của mỗi bên. Các bên nên kiểm tra:
- Ngày chính thức chấm dứt hợp đồng
- Tiền thuê: số tiền đã thanh toán, số tiền còn phải thanh toán
- Tiền đặt cọc: số tiền được hoàn trả, khấu trừ hoặc xử lý theo thỏa thuận
- Chi phí phát sinh: điện, nước, internet, phí dịch vụ và các khoản khác
- Tình trạng nhà và tài sản: ghi nhận hiện trạng, thiết bị, nội thất, hư hỏng nếu có
- Bàn giao nhà: thời điểm giao trả nhà, chìa khóa và tài sản
- Phạt vi phạm, bồi thường: ghi rõ nếu có căn cứ theo hợp đồng hoặc pháp luật
- Nghĩa vụ còn lại: xác định bên chịu trách nhiệm và thời hạn hoàn thành
- Xác nhận hoàn tất: ghi rõ các nghĩa vụ đã được hai bên thực hiện và những vấn đề còn tồn tại nếu có
Việc ghi nhận cụ thể giúp xác định rõ quyền, nghĩa vụ của mỗi bên sau khi bàn giao và hạn chế trường hợp một bên tiếp tục yêu cầu thanh toán hoặc bồi thường đối với nghĩa vụ đã được hai bên thống nhất giải quyết.
>>> Xem thêm bài viết Phân biệt sự khác nhau giữa thẻ tạm trú và visa để có thêm thông tin nhé.
Mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn là công cụ quan trọng giúp các bên chấm dứt hợp đồng một cách minh bạch, đúng pháp luật. Để được hỗ trợ soạn thảo mẫu thanh lý chuẩn chỉnh hoặc tư vấn pháp lý chi tiết, hãy liên hệ ACC Cần Thơ ngay hôm nay.
Để lại một bình luận