Quy định về hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng tại Việt Nam rất nghiêm ngặt. Nhà không có giấy phép xây dựng được coi là xây dựng trái phép, và việc hoàn công cho những công trình này sẽ gặp nhiều khó khăn. Hãy cùng ACC Cần Thơ tìm hiểu về hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng qua bài viết bên dưới nhé.
1. Nhà hoàn công là gì?
“Nhà hoàn công” là một khái niệm thường được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Hiểu một cách đơn giản, nhà hoàn công là ngôi nhà đã được xây dựng xong và đã thực hiện thủ tục hoàn công theo đúng quy định của pháp luật. Việc hoàn công có nghĩa là chủ đầu tư hoặc chủ nhà làm hồ sơ báo cáo, xác nhận công trình đã hoàn tất xây dựng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, đối chiếu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nói cách khác, hoàn công là bước cuối cùng trong quá trình xây dựng nhà ở. Khi chủ nhà xin giấy phép xây dựng, công trình mới chỉ được phép khởi công. Đến khi xây xong, nếu muốn được pháp luật công nhận công trình này là hợp pháp và ghi nhận trong giấy tờ quyền sử dụng đất, thì phải tiến hành thủ tục hoàn công. Nếu chưa hoàn công, về mặt pháp lý, ngôi nhà có thể chưa được công nhận là tài sản hợp pháp gắn liền với đất.
Thủ tục hoàn công thường bao gồm các bước: chuẩn bị hồ sơ (giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hợp đồng thi công, giấy tờ liên quan), nộp cho cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng tùy trường hợp), sau đó chờ kiểm tra và xác nhận. Sau khi được chấp thuận, cơ quan quản lý sẽ cấp phép chứng nhận hoàn công, cập nhật thông tin ngôi nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Quy định về hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng
Hoàn công hay còn gọi là hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình chính là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng các công trình nhà cửa nhằm để xác nhận sự kiện những bên đầu tư, thi công đã hoàn thành xong công trình xây dựng sau khi mà được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công mà có nghiệm thu hoàn thành các công trình xây dựng. Khi mà chưa làm xong thủ tục hoàn công thì trong chứng thư pháp lý (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ chỉ cập nhật những thông tin về thửa đất ở còn đối với nhà ở thì sẽ chưa được cập nhật.
Điều đó có nghĩa là theo pháp luật thì những người đang sử dụng đất đó sẽ chỉ đang có quyền sử dụng đất chứ sẽ không có quyền sở hữu nhà ở bởi vì nhà ở chưa được xây hoặc là đã được xây nhưng lại chưa làm thủ tục hoàn công để cập nhật nhà ở vào sổ đỏ. Việc chưa làm thủ tục hoàn công hoặc là không làm được thủ tục hoàn công sẽ đem đến khá nhiều bất lợi cho chủ sở hữu, bởi lẽ khi đó rất có thể chủ sở hữu này sẽ không được nhà nước bảo vệ về các quyền, lợi ích hợp pháp của họ vì vốn dĩ nhà ở mà xây xong chưa làm các thủ tục hoàn công thì pháp luật vẫn sẽ chưa công nhận về nhà ở đó, chính vì thế mà trong trường hợp người này bị thu hồi đất hoặc việc mua bán gặp khó khăn nhất định do người mua e ngại vì khi mua thì họ sẽ chỉ mua được đất chứ không mua được nhà ở.
Thủ tục hoàn công công trình xây dựng, nhà ở là bắt buộc đối với các công trình được cấp giấy phép xây dựng; còn đối với các công trình không phải xin cấp giấy phép xây dựng thì sẽ không cần phải thực hiện các thủ tục hoàn công xây dựng. Theo đó, để được hoàn công nhà ở thì bắt buộc các chủ sở hữu nhà ở đó phải có giấy phép xây dựng, nếu như không có giấy phép xây dựng thì họ không thể hoàn công được.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì một trong các trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng đó chính là trường hợp công trình xây dựng không được giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định là phải có giấy phép (đối với công trình xây dựng nhà ở đã hoàn thành). Theo đó, hậu quả của việc xây dựng nhà ở (đã hoàn thành xong việc xây nhà ở) mà lại không xin giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép sẽ là:
– Không thể làm được thủ tục hoàn công
– Buộc phải tháo dỡ công trình nhà ở đã xây dựng xong
– Phải thực hiện nộp phạt hành chính khi đã có hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu như chủ sử dụng đất ở mà muốn hoàn tất thủ tục hoàn công thì bắt buộc người này phải thực hiện tháo dỡ công trình nhà ở đã xây dựng xong, sau đó thực hiện xin giấy phép xây dựng tại các cơ quan chức năng có thẩm quyền, sau đó tiến hành xây lại công trình nhà ở mới, cuối cùng thì họ mới được làm thủ tục hoàn công nhà ở mới.
3. Các trường hợp không phải làm thủ tục hoàn công nhà ở
– Các công trình bí mật nhà nước; các công trình xây dựng khẩn cấp;
– Công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng có sử dụng vốn đầu tư công được chính Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu của cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, của Tòa án nhân dân tối cao, của Kiểm toán nhà nước, của Văn phòng Chủ tịch nước, của Văn phòng Quốc hội, bộ, của các cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, các cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của các tổ chức chính trị – xã hội, của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng tạm theo những quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng;
– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc các công trình sửa chữa, cải tạo ở mặt ngoài không tiếp giáp với đường ở trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo đúng quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung về sửa chữa, cải tạo sẽ không làm thay đổi các công năng sử dụng, sẽ không làm ảnh hưởng đến an toàn của kết cấu chịu lực của các công trình, phù hợp với những quy hoạch xây dựng đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;
– Công trình quảng cáo mà không thuộc vào đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về quảng cáo; những công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo những quy định của Chính phủ;
– Công trình xây dựng ở trên địa bàn hai tỉnh trở lên, các công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với các quy hoạch xây dựng hoặc những quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng mà đã được các cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo về kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ các điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng được các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo các quy định của Luật xây dựng;
– Nhà ở riêng lẻ mà có quy mô dưới 7 tầng thuộc vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng cấp IV, những nhà ở riêng lẻ ở nông thôn mà có quy mô dưới 7 tầng và phải thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không thuộc quy hoạch xây dựng các khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn mà đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở những khu vực miền núi, hải đảo thuộc khu vực mà không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ những công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Xem thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Quận Cái Răng tại đây
4. Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng tạm
Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn hiện hành đều xác định các điều kiện mà Nhà nước cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho chủ đầu tư. Những điều kiện này bao gồm điều kiện chung và điều kiện riêng đối với từng loại công trình, cụ thể:
Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng tạm gồm:
- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng tạm, nếu không tự phá dỡ sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
- Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định pháp luật hiện hành.
Điều kiện riêng đối với từng loại công trình cụ thể được quy định như sau:
- Đối với nhà ở riêng lẻ như biệt thự phố, mẫu biệt thự tân cổ điển,… phải đáp ứng các điều kiện chung kể trên và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020.
- Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Xem thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Huyện Cờ Đỏ tại đây
5. Câu hỏi thường gặp
Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những bước chính nào?
Quy trình bao gồm việc nộp hồ sơ xin cấp giấy phép, kiểm tra và đánh giá thiết kế, đảm bảo tuân thủ các quy định an toàn và môi trường, và cuối cùng là quyết định cấp giấy phép từ cơ quan quản lý xây dựng.
Giấy phép hoàn công là gì và quy trình cấp giấy phép này như thế nào?
Giấy phép hoàn công là văn bản chứng nhận rằng công trình đã hoàn thành và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu. Quy trình này bao gồm kiểm tra chất lượng công trình, đánh giá an toàn và môi trường, và xác nhận tuân thủ quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Tại sao giấy phép xây dựng và hoàn công quan trọng đối với cộng đồng và chủ đầu tư?
Cả hai giấy phép đều đảm bảo tính an toàn, bền vững và hợp pháp của công trình xây dựng, tạo điều kiện cho sự phát triển đô thị và bảo vệ lợi ích của cả cộng đồng và chủ đầu tư.
ACC Cần Thơ hy vọng bài viết này đã đem đến cho quý độc giả những thông tin hữu ích về hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng. Nếu có bất kỳ câu hỏi nào, khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với ACC Cần Thơ để được giải đáp thêm.
Để lại một bình luận