Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến

Các tình huống tranh chấp đất đai là một trong những vướng mắc pháp lý phức tạp và mệt mỏi nhất, gây sứt mẻ tình cảm gia đình, làng xóm và có thể kéo dài hàng chục năm nếu không xử lý đúng cách. Từ việc “tấc đất tấc vàng” dẫn đến cự cãi ranh giới liền kề, hay phân chia di sản thừa kế không đồng đều, mỗi trường hợp đều đòi hỏi một căn cứ luật cụ thể để phân định. Bài viết dưới đây của ACC Cần Thơ sẽ mổ xẻ chi tiết các tình huống tranh chấp đất đai điển hình và hướng dẫn bạn các bước pháp lý để bảo vệ tối đa tài sản của mình.

Nội dung bài viết

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định của pháp luật, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Để hiểu rõ hơn, bạn cần nắm các nội dung sau:

Bản chất của tranh chấp đất đai

Đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, tức xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất hoặc phần đất đang có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai khác với tranh chấp liên quan đến đất đai, như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến

Tranh chấp ranh giới đất liền kề: Phát sinh khi các bên không thống nhất về mốc giới, có hành vi lấn chiếm đất, thay đổi cột mốc hoặc tranh chấp đường đi chung.
Tranh chấp quyền sử dụng đất: Xảy ra khi nhiều người cùng cho rằng mình có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất do nguồn gốc đất không rõ ràng hoặc giấy tờ cũ không đầy đủ.
Tranh chấp đòi lại đất: Thường liên quan đến đất cho mượn, cho ở nhờ hoặc đất do ông bà, cha mẹ để lại nhưng hiện đang do người khác quản lý, sử dụng.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Ưu tiên tự hòa giải: Các bên được khuyến khích tự thương lượng để giải quyết tranh chấp trên tinh thần thiện chí.
Hòa giải tại UBND cấp xã: Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Giải quyết theo thẩm quyền: Nếu hòa giải không thành, vụ việc sẽ được giải quyết tại UBND có thẩm quyền hoặc Tòa án nhân dân, tùy từng trường hợp và căn cứ vào việc thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

2. Các tình huống tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay

Tranh chấp thừa kế giữa các đồng thừa kế: Không thống nhất được phương án phân chia di sản hoặc quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Tranh chấp do tặng cho, cho mượn không có giấy tờ: Một bên đòi lại đất đã cho mượn từ lâu (không văn bản), trong khi bên nhận đã sử dụng ổn định và cải tạo.

Tranh chấp giữa vợ chồng sau khi ly hôn: Tranh chấp phần đất là tài sản chung nhưng chỉ đứng tên một người, có nguồn gốc từ tài sản chung.

Tranh chấp đòi lại đất đã cho người khác sử dụng ổn định lâu dài: Đòi lại quyền sử dụng dù bên kia đã quản lý hàng chục năm và đã xây nhà kiên cố.

Tranh chấp về lối đi chung: Thửa đất bị vây kín không có lối ra, dẫn đến tranh chấp mở lối đi qua bất động sản liền kề.

3. Các tình huống tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất

Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất ngày càng nhiều do giao dịch dân sự chưa được thực hiện chặt chẽ về mặt pháp lý:

Bảo vệ người thứ ba ngay tình : Trong nhiều trường hợp, một người mua đất hợp pháp bỗng dưng bị lôi vào vụ kiện do chủ cũ có tranh chấp thừa kế hoặc hợp đồng trước đó bị vô hiệu. Theo quan điểm giải quyết của Tòa án hiện nay (áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai 2024), nếu giao dịch đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động (đã sang tên sổ đỏ hợp lệ) và người mua không biết về các sai phạm của chủ cũ, Tòa án sẽ ra phán quyết bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, công nhận giao dịch và giữ nguyên quyền sử dụng đất cho người mua. Người có lỗi trong giao dịch trước đó phải bồi thường thiệt hại bằng tiền.
Tình huống tranh chấp đất đai do chuyển nhượng bằng giấy viết tay: Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay không qua công chứng/chứng thực. Sau đó, một bên không bàn giao đất hoặc không hợp tác làm thủ tục sang tên, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực hợp đồng.
Tình huống tranh chấp đất đai do vi phạm nghĩa vụ thanh toán: Bên mua đã nhận bàn giao đất nhưng không thanh toán đủ tiền hoặc không đúng thời hạn, khiến bên bán đòi lại đất hoặc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.
Tình huống tranh chấp đất đai đối với tài sản đang thế chấp ngân hàng: Đất đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ đất vẫn tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba khi chưa giải chấp, gây ra tranh chấp phức tạp giữa ba bên.
Tình huống tranh chấp đất đai do hợp đồng tặng cho chưa hoàn thành thủ tục: Cha mẹ lập văn bản tặng cho đất cho con nhưng chưa làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên), sau đó thay đổi ý định hoặc phát sinh tranh chấp với các con khác.
Tình huống tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện giao dịch chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không tuân thủ đúng các điều kiện quy định tại Luật Đất đai 2024.

Xem thêm: Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải hay không?

4. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai gồm các bước cụ thể

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo trình tự nghiêm ngặt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên:

Bước 1 – Tự hòa giải hoặc hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã: Đối với tranh chấp xác định ai là chủ đất, bắt buộc phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Thời hạn hòa giải là không quá 30 ngày. Nhắc lại: Bỏ qua bước này, Tòa án sẽ không thụ lý.

Bước 2 – Lựa chọn cơ quan giải quyết khi hòa giải không thành:

Trường hợp 1: Đất đã có Sổ đỏ/Sổ hồng hoặc có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 -> Thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân.
Trường hợp 2: Đất chưa có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137 -> Các bên được chọn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết HOẶC khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Bổ sung: Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể chọn giải quyết tại Trọng tài thương mại Việt Nam.

Bước 3 – Nộp hồ sơ đề nghị giải quyết: Nộp đơn tại UBND hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Bước 4 – Thẩm tra, xác minh và ban hành quyết định/bản án: Cơ quan thẩm quyền thu thập chứng cứ, đo đạc thực địa và ban hành Quyết định/Bản án.

Bước 5 – Thi hành quyết định hoặc bản án: Nếu bên thua kiện không tự nguyện chấp hành, cơ quan Thi hành án dân sự sẽ tổ chức cưỡng chế.

5. Một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện không?

Có, nhưng tùy thuộc vào loại tranh chấp. Đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là thủ tục bắt buộc trước khi đưa vụ việc ra Tòa án hoặc gửi đơn đến UBND. Tuy nhiên, đối với các tranh chấp về giao dịch, hợp đồng, thừa kế hoặc tài sản gắn liền với đất thì không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Khi nào tranh chấp đất đai được giải quyết tại UBND và khi nào phải đưa ra Tòa án?

Theo Luật Đất đai 2024, nếu đất đã có Giấy chứng nhận (hoặc có giấy tờ theo Điều 137), thẩm quyền giải quyết duy nhất thuộc về Tòa án nhân dân. Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ pháp lý liên quan, đương sự có quyền LỰA CHỌN giải quyết tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân.

Nếu một bên cố tình không tham gia hòa giải tại xã thì xử lý thế nào?

Nếu một trong các bên đã được mời hợp lệ đến lần thứ 2 mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, Chủ tịch Hội đồng hòa giải sẽ lập biên bản hòa giải không thành. Biên bản này là căn cứ hợp lệ để bên còn lại nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu UBND giải quyết.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, pháp luật không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Đối với tranh chấp về hợp đồng, giao dịch dân sự liên quan đến đất đai, thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015).

Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND có được khiếu nại, khởi kiện không?

Có. Nếu không đồng ý với Quyết định giải quyết lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện, đương sự có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh HOẶC khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Liên hệ ACC Cần Thơ nếu bạn đang gặp phải các tình huống tranh chấp đất đai để được tư vấn chi tiết, hỗ trợ pháp lý chính xác theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.